¿Puedo perder mi vivienda si la arriendo por más de 10 años?

Juan Camilo Borbón Muñoz
Consultorio Jurídico
Fundación Universitaria Católica Lumen Gentium

Uno de los mayores miedos a la hora de arrendar una casa o apartamento, es que con el paso del tiempo el arrendatario se quede con el bien.

Y es que según la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, hasta el año 2020, cerca del 35% de los colombianos viven en arriendo, lo que representa una cifra aproximada de 17 millones de personas.

Se debe tener en cuenta que el arrendatario que pretenda adquirir el inmueble, una vez pasado los 10 años de haber vivido en el lugar, debe cumplir además con tres requisitos para la prescripción adquisitiva de dominio (uno de los modos de adquirir el dominio del inmueble).

Dichos requisitos son: acreditar la posesión pública del inmueble, comprobar que esta ha sido pacífica e ininterrumpida por el tiempo previsto en la ley (10 años), según el artículo 2532 del Código Civil, y que la solicitud recae sobre un bien que no está excluido, por ser uno de los bienes del Estado.

Marco normativo

Sin embargo, el artículo 1973 del Código Civil colombiano define el arrendamiento como un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

De igual forma, el artículo 2 de ley 820 de 2003 define el contrato de arrendamiento de vivienda urbana como aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado.

Impedimentos

Con base en lo anterior, es evidente que el arrendatario tiene dos impedimentos para declarar la posesión del bien: la primera, al firmar el contrato de arrendamiento está reconociendo que la casa que ocupa no es suya sino del arrendador, por lo tanto, no ocupa el inmueble con ánimo de señor y dueño, que es un requisito de la posesión y la prescripción adquisitiva del dominio, sino que la ocupará en calidad de mera tenencia.

La segunda, es que cuando el arrendamiento le paga el canon (la renta) al arrendador, está reconociendo expresamente que no es dueño del inmueble, y por tanto, debe pagarle para que le permita gozarlo, lo que automáticamente lo lleva a reconocer dominio ajeno, lo que descarta que pueda reclamar la propiedad en el futuro.

Aclaración

No obstante, frente a los contratos verbales de arrendamiento, se debe tener en cuenta que una vez pasado los 10 años el inquilino, en pro de obtener la titularidad de la casa, puede desconocer el contrato, por lo que se deberá probar mediante comprobantes de pago, facturas, testigos, o cualquier otro que indique que las personas que habitan el inmueble (arrendatarios) solo tenían una mera tenencia del inmueble.

De igual forma, las personas que se van a vivir a otro país y no prestan los cuidados necesarios al inmueble arrendado pueden perder el inmueble, ya que los arrendadores podrán empezar a realizar acciones de señor y dueño (realizar adecuaciones, pagar impuestos de la casa, NO pagar el arriendo, etc.), desconociendo al arrendador y argumentado en un abandono al bien.

Esta figura en que el arrendatario se convierte en poseedor es conocida como intervención del título.

Así que un inquilino no podrá apropiarse de la casa, apartamento o bien inmueble arrendado, puesto que solo el paso del tiempo no extingue el derecho de propiedad, ya que debido al contrato de arrendamiento y el pago del canon, el arrendatario solo ocupa ese inmueble en calidad de tenedor y no de poseedor, pues es la posesión la que permite a una persona adquirir la propiedad del dominio sobre el cual ejerce posesión, mediante la figura de la prescripción adquisitiva del dominio.

Sin embargo, el arrendador podrá perder el inmueble si lo abandona, lo dona o lo vende. En caso de abandono, deberán pasar los 10 años que exige la prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio.

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