Causales para terminar contrato de arrendamiento

JORGE LUIS COLLAZOS POSADA
Consultor Jurídico SFAI Consulting S.A.
Correo: jcollazos@sfai.co
Cel. 321 520 9784

Como primera medida, cabe aclarar que existen dos figuras jurídicas, que usualmente podemos confundir, ya que desconocemos a detalle sus significados, las cuales son, el local comercial y el establecimiento de comercio que aparentemente son lo mismo, pero en contenido son diferentes.

El establecimiento de comercio se tiene como el conjunto de bienes utilizados por el comerciante para realizar sus actividades comerciales.

Conjunto de bienes
El artículo 515 del código de comercio establece lo siguiente:

Se entiende por establecimiento de comercio un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa. Una misma persona podrá tener varios establecimientos de comercio, y, a su vez, un solo establecimiento de comercio podrá pertenecer a varias personas, y destinarse al desarrollo de diversas actividades comerciales”.

Mientras que local comercial es el lugar físico en el cual el comerciante tiene sus artículos o su conjunto de bienes que conforman el establecimiento de comercio. Entonces el local comercial es el espacio físico mientras que el establecimiento de comercio lo conforman las cosas, objetos o bienes utilizados para realizar la actividad comercial.

El código de comercio en su ARTÍCULO 516 establece que forman parte del establecimiento del comercio:

■ La enseña o nombre comercial y las marcas de productos y de servicios.

■ Los derechos del empresario sobre las invenciones o creaciones industriales o artísticas que se utilicen en las actividades del establecimiento.

■ Las mercancías en almacén o en proceso de elaboración, los créditos y los demás valores similares.

■ El mobiliario y las instalaciones.

■ Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del empresario, y las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario.

■ El derecho a impedir la desviación de la clientela y a la protección de la fama comercial, y

■ Los derechos y obligaciones mercantiles derivados de las actividades propias del establecimiento, siempre que no provengan de contratos celebrados exclusivamente en consideración al titular de dicho establecimiento.

Ahora bien, el Código de Comercio, en procura de salvaguardar las relaciones laborales e industriales que se derivan de la apertura de un establecimiento de comercio entendido como un conjunto de bienes organizados por el comerciante o empresario para ejecutar la finalidad de la empresa y sus actividades en razón al cumplimiento de su objeto social, solamente prevé de manera deductiva, la venta del inmueble, como cualquier otra causal, para la terminación del Contrato de Arrendamiento de Local Comercial, siempre que se invoque por EL PROPIETARIO, no el arrendador ni el poseedor, durante los dos primeros años de vigencia del contrato, de ahí en adelante, esto es, que terminada la segunda vigencia y entrando a la tercera, NO ES POSIBLE INVOCAR ESTA CAUSAL, ya que una vez cumplidos los dos años de este contrato de arrendamiento, en el mismo local y llevando a cabo la ejecución del mismo objeto social se constituye la propiedad comercial por parte de EL ARRENDATARIO, con la advertencia final del Artículo 524 ordenante en cuanto contra lo indicado en los Artículos 518 a 523 cualquier estipulación en contrario, se tendrá por no escrita, el Artículo 518 regenta:

ARTICULO 518. <DERECHO DE RENOVACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO>. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente diferente de la que tuviere el arrendatario, y

3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

Bajo el procedimiento indicado en el Artículo 520:
ARTICULO 520. <DESAHUCIO AL ARRENDATARIO>. En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.

Así las cosas, insistiendo para dar claridad frente al tema que nos ocupa, una vez terminada la segunda vigencia ( segundo año consecutivo) del Contrato de Arrendamiento de Local Comercial y si el Arrendatario ha permanecido con el mismo establecimiento de comercio, de ahí en adelante, la venta del bien inmueble no será una causal válida para dar por terminado el contrato, dado que, lo máximo que el propietario podrá realizar, es ceder el contrato al nuevo propietario para que el arrendatario en adelante lo tenga como su arrendador, pero bajo ninguna circunstancia, podrá invocarse esta causal para finalizarse el contrato de arrendamiento, ya que de así invocarse, el arrendatario podría simplemente hacer caso omiso y continuar ejecutándola relación contractual (Arrendador – Arrendatario) de la manera en que se viene dando, como si nada le hubiese sido notificado.

JORGE LUIS COLLAZOS